不動産からの収益の最大化(キャッシュフロー)

      不動産価値の向上をするために

日本全体の家計における不動産資産はどれくらいの割合か?

総務省から発表されている全国消費実態調査、日本の世帯資産割合の調査を見ますと約70%が不動産資産となっています。視点を変えると資産の7割が不動産となっています。

また、不動産は替えの効かない特定物であり、資産としても高価であるため、一歩間違いを冒せば取り返しのつかないこともあります。逆に上手く活用することにより不動産資産で金融資産を作ることも可能となります。

 

これまで日本では、2000年頃まで不動産経営を成功に導くための理論的なシステムが存在しませんでした。一方米国では、金融大恐慌が1929年に起こった後、不動産資産に厳しい倫理規定及び業務基準を定めることを目的にIREM(米国不動産管理協会:イリノイ州シカゴ)が設立され、CPMがロジックを用い物件の収益率を上げ、キャッシュフローの最大化を図るマネジメントしています。今では世界中に100を超える支部で活動しております。またIREMの日本支部は米国本部より2005年に認定され不動産管理のプロフェッショナルを育成する協会として展開しております。

当社では理論やデータに裏付けられた高度な教育プログラムを習得したCPM・CCIMの有資格者が、不動産資産の「収益の最大化」図るために、オーナーのライフプランに合わせてコンサルティングさせていただきます。また、大田区でCPMCCIMの両方の資格を取得しているのは、当社IE-LIFE CREATEがはじめてであり、この分野でのパイオニアと自負しております。

CPM(Certified Property Manager)

米国認定不動産経営管理士

CPMは、アメリカが金融大恐慌が起きた後の1938年。大恐慌のあおりを受け不況の時代に創設されました。その時代、米国各地での賃貸経営は様々で管理の程度も慣習も一定ではありませんでした。そんな状況下で倫理規定、慣習の統一を目的にCPMは設立されました。IREMはこの資格を、管理業者に与えるのではなく、実際にその業務をおこなうエージェントに与えるべき考え、エージェントに向けて、倫理規定や多種多様にわたる体系的な教育プログラムを構築しました。

PM(プロパティマネジメント)の最高峰の資格、CPMを取得するためには、8つからなるカリキュラムをそれぞれ合格し、総合的なCPM試験をPASSしたうえで、最終試験となる2日間にわたるポートフォリオ(不動産管理計画)の作成をし合格することによりCPMの資格申請ができるようになります。その後申請者の現在までの業務履歴を考査することはもちろんのこと複数名の推薦があることにより、初めて取得が可能となる資格となります。CPMとは、賃貸経営において正にプロフェッショナルな資格と言えます。

CCIM(Certified Commercial Investment Member)

米国認定不動産投資顧問

CCIMは左記のCPMの兄弟資格とも呼べるものでCPMは、PM(プロパティマネジメント)の最高峰の資格であるのに対してCCIMは、AM(アセットマネジメント)の最高峰の資格と言えます。米国CCIM Institute(米国不動産投資顧問協会)に認定されている。不動産投資に関する高度な教育プログラムです。

CCIMを取得するには、「複数の物件の財務分析・市場分析・ユーザーの決定分析・投資の分析」と合計4つのカリキュラムの分析方法と、それらを総合した最終試験に合格した者のみ与えられるAM(アセットマネジメント)最高峰の資格です。また、取得審査にはにポートフォリオが承認されることが必須であり。その承認される要件としても、過去5年以内に事業用不動産の取引実績が20回以上あること、もしくは過去10回の取引の実績が総額で500万ドル以上であることなど、申請する際、要件が厳しく定められています。これは、CCIMが不動産先進国である米国においても権威のある称号であるということでもあります。

 CCIM・CPM HOLDER

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CPMの役割とは

「プロパティマネジメント」とは?

分かりやすく例えると「収益物件の経営代行」と言えます。オーナーから託された不動産を我々がプロパティマネジメント(PM)をすることにより、託された不動産の収益を最大限に高めること。また、任された不動産の維持、もしくは成長させること。それこそが我々の考える「プロパティマネジメント(PM)」といえます。

これまで日本で展開されてきた賃貸管理業務と、プロパティマネージャー(PM)の業務とでは大きな違いがあります。いわゆる管理会社は、入居者を募集・契約・家賃の集金・オーナーへの送金、クレーム処理、物件の清掃・点検といったところが「賃貸管理」でしょうか。

但し、「プロパティマネジメント( PM )」とは明確に違います。オーナーは成約賃料の下落や空室期間が長期化した場合など、賃貸経営においての不安はつきません。どうしたらまた入居者が決まるのか?賃料を下げるしか方法ないのか?周辺の物件に埋もれてしまったり、陳腐化してしまって、この先空室が増えてしまうのではないのか?オーナー悩みの種は多様で尽きません。我々はオーナーの代理人であるプロパティマネジャー(PM)として原因となるものを探りだし、物件および周辺の情報を収集し、物件の問題点を洗い出し、対策や改善点を見出し、それをオーナーに提案し、プロパティマネージャー(PM)として実行していきます。またその際は、必ずオーナーの利益が出せるものでなければいけません。その「改善案の提案」ができることが単なる賃貸管理と「経営(戦略的)管理」プロパティマネジメント(PM)の違いです。今までのように賃貸管理をするだけでは、「健全な経営(戦略的)管理」とは言えません。現在、不動産の先進国米国ではプロパティマネージャーの腕次第で物件の価値が変わる。「資産家に必要なのは、良い弁護士と税理士、それと我々プロパティマネジャー」とまで言われております。私たちIE-LIFEがオーナーにご提供したいと考えているのは、経営的管理・プロパティマネジメント(PM)です。

​AM・PMとは?
アセットマネジメント (AMクライアントの資産管理のマネジメント
プロパティマネジメント(PMクライアントの保有物件のマネジメント

CCIMの役割とは

現在、日本での不動産流通はポータルサイト等の台頭により年々増加しており、不動産の投資をする際、取得から保有、売却のプロセスに至るまであらゆる情報が揃いつつありますが、購入者は未だに最終決定の際、曖昧な数字や情報しか与えられていないまま選択を求められています。そして、不動産売買においても、表面利回りが出されてはいますが正確な査定技術がほとんど認知されていないのも現状となっております。一方米国では、物件のディスクロージャー(物件の情報を明かす書類)土壌に、CCIM等(AM)による高い査定技術(確立されたインデックス・収益還元法を主とした精度の高い計算方法)により、クライアントの対して的確な不動産のコンサルティングが行われているのが現状です。今後の日本の不動産業は情報産業からよりクライアントのパートナーとしてアセットマネジメントのニーズが高まっていくのは必然であり、買うべきなのか?買わないべきか?はたまたリースしたほうがいいのか?アセットマネジャーによる高度なコンサルタントが不可欠となっていきます。クライアントの目標の達成の為に我々IE-LIFE CREATEを強力にバックアップをさせていただきます。

​図解で見るAM・PMの役割
​PRODUCE:提案事例